Opće odredbe
Ovim Općim uvjetima poslovanja posrednika u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) uređuje se poslovni odnos između Manabu, obrt za usluge, posrednik u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Posrednik) i fizičke ili pravne osobe (u daljnjem tekstu: Nalogodavac) koja s Posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju.
Ovi Opći uvjeti stupaju na snagu danom njihove objave na mrežnoj stranici Posrednika ili na drugi odgovarajući način i primjenjuju se na sve Nalogodavce koji su ugovor s Posrednikom sklopili nakon toga dana.
Na već sklopljene ugovore primjenjuju se Opći uvjeti koji su bili na snazi u trenutku sklapanja ugovora, osim ako ugovorne strane drukčije ne ugovore.
Na pitanja koja nisu uređena ovim Općim uvjetima poslovanja i Ugovorom o posredovanju primjenjuju se zakoni Republike Hrvatske, posebice Zakon o posredovanju u prometu nekretnina i Zakon o obveznim odnosima.
I. Značenje pojmova sadržanih u Općim uvjetima
Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih Općih uvjeta imaju sljedeće značenje:
- Posrednik u prometu nekretnina – Manabu, obrt za usluge, ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina određene Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina. (u daljnjem tekstu: Posrednik)
- Agent je fizička osoba koja ima položen stručni ispit za obavljanje poslova agenta, upisana je u Imenik agenata i zaposlena kod jednog posrednika na temelju ugovora o radu. (u daljnjem tekstu: Agent)
- Posredovanje su radnje Posrednika kojima se povezuje nalogodavac s trećom osobom te pregovori i priprema sklapanja pravnih poslova čiji je predmet određena nekretnina, osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.
- Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s Posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju. (u daljnjem tekstu: Nalogodavac)
- Treća osoba je osoba koju Posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s Nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu, neovisno o tome ima li Posrednik i s trećom osobom sklopljen ugovor o posredovanju. (u daljnjem tekstu: Treća osoba)
- Nepremičnine su čestice zemljišne površine, sukladno općem propisu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
- Posrednička naknada je iznos koji je Nalogodavac dužan isplatiti Posredniku za usluge posredovanja. (u daljnjem tekstu: Naknada)
II. Ponuda i Podaci o predmetu posredovanja
Ponuda nekretnina Posrednika temelji se na podacima zaprimljenim pisanim i/ili usmenim putem od vlasnika nekretnina koje se nude na prodaju, u zakup ili najam, kao i na podacima sadržanim u pisanim i/ili usmenim nalozima Nalogodavca.
Nalogodavac je dužan Posredniku dati potpune i točne podatke te valjane i istinite isprave koje se odnose na kakvoću, legalnost, vlasništvo i druga stvarna prava vezana za predmet posredovanja te snosi punu odgovornost za istinitost i točnost svih podataka o predmetu posredovanja, kao i osobnih podataka danih Posredniku vezanih uz pravni posao za koji Posrednik posreduje.
Nalogodavac prima na znanje i prihvaća da svu odgovornost koja bi proizlazila ili bila posljedica povrede odredbi iz prethodnog stavka snosi isključivo Nalogodavac kao prodavatelj, zakupodavac ili najmodavac.
Nalogodavac prima na znanje da postoji mogućnost greške u opisu i cijeni nekretnine te mogućnost da je oglašavana nekretnina već prodana, iznajmljena ili je vlasnik nekretnine odustao od prodaje te da za takve slučajeve Posrednik ne snosi bilo kakvu odgovornost. Ponude i obavijesti Nalogodavac mora čuvati kao poslovnu tajnu i samo ih uz pisano odobrenje Posrednika smije prenijeti trećoj osobi.
III. Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Ugovor) obvezuje se Posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem Treću osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini i/ili u vezi s nekretninom, a Nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu (u daljnjem tekstu: Naknada) ako taj pravni posao bude sklopljen.
Ugovor se sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme. Ugovor se može sporazumom stranaka više puta produžiti na sporazumom utvrđeni rok.
Posrednik koji na temelju ugovora o posredovanju s Nalogodavcem oglašava nekretninu na tržištu ne smije uvjetovati razgledavanje te nekretnine Trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju.
Pri razgledavanju nekretnine putem Posrednika potpisuje se potvrda o razgledavanju kojom Posrednik odnosno Agent dokazuje Nalogodavcu da je pokazao nekretninu Trećim osobama. Potpisivanje potvrde o razgledavanju nekretnine ne smatra se ugovorom o posredovanju i ne smije sadržavati odredbe kojima se Treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade.
Posrednik je dužan prije sklapanja ugovora o posredovanju pisanim putem upoznati ugovorne strane s visinom pojedinačnih posredničkih naknada i njihovim ukupnim iznosom.
IV. Prestanak ugovora
Ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili pisanim otkazom bilo koje od ugovornih strana uz otkazni rok od trideset dana.
Nalogodavac može otkazati Ugovor pod uvjetom da otkaz nije protivan načelu savjesnosti i poštenja i ne pada u nevrijeme s namjerom da se Posrednika liši ili svjesno ošteti prava na naknadu.
Ako nakon prestanka ugovora o posredovanju Nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica Posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora, dužan je Posredniku platiti ugovorenu posredničku naknadu u cijelosti.
V. Isključivo posredovanje
Ugovorom o posredovanju Nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika (isključivo posredovanje), koja obveza mora biti izričito ugovorena.
Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju Nalogodavac sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini preko drugog posrednika, a za koji je isključivom Posredniku bio dan nalog za posredovanje, obvezan je isključivom Posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te nadoknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja.
Pri zaključenju ugovora o isključivome posredovanju Posrednik je dužan posebno upozoriti Nalogodavca na značenje i pravne posljedice ugovorne klauzule iz prethodnog stavka.
Ugovor o isključivom posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano.
Ako nakon prestanka ugovora o isključivom posredovanju Nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica Posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora, dužan je Posredniku platiti ugovorenu posredničku naknadu u cijelosti.
Ako Nalogodavac otkaže Ugovor o isključivom posredovanju prije isteka roka na koji je sklopljen, Posrednik ima pravo naknaditi moguće stvarne troškove nastale tijekom posredovanja.
VI. Obveze Posrednika
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina Posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:
- nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla,
- upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
- pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
- obaviti potrebne radnje radi predstavljanja i prezentacije nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, zasebno iskazane troškove,
- omogućiti ili uskratiti razgled nekretnina sukladno interesima Nalogodavca i stručnoj procjeni Posrednika postupajući s pažnjom dobroga stručnjaka,
- posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora,
- čuvati osobne podatke Nalogodavca te po pisanome nalogu Nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
- obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate,
- ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, Posrednik se obvezuje provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju.
Nakon sklopljenog ugovora o kupoprodaji, Posrednik se obvezuje za Nalogodavca – kupca nekretnine, izvršiti i sljedeće:
- u suradnji s pružateljem usluga pravne pomoći izvršiti prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama;
- kod trgovačkih društava pružatelja komunalnih usluga izvršiti registraciju Nalogodavca kao novog korisnika usluga.
VII. Obveza Nalogodavca
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina Nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito sljedeće:
- obavijestiti Posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te ako posjeduje dati Posredniku na uvid lokacijsku, građevinsku, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet Ugovora te dati na uvid Posredniku dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani, kao i isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini,
- osigurati Posredniku i trećoj osobi razgledanje nekretnine,
- obavijestiti Posrednika o svim bitnim podacima o predmetnoj nekretnini što posebno uključuje opis nekretnine i cijenu,
- obavijestiti Posrednika pisanim putem o svim promjenama povezanim s poslom za koji je ovlastio Posrednika, a posebno o promjenama povezanim s vlasništvom na nekretnini,
- upozoriti Posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
- ako je izričito ugovoreno naknaditi Posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
- dati Posredniku pisanu suglasnost drugoga bračnog, odnosno izvanbračnog druga s ovjerom potpisa kod javnog bilježnika, sukladno Obiteljskom zakonu,
- dati Posredniku na uvid energetski certifikat, odnosno isti izraditi o svom trošku u slučaju da se prodaje nekretnina za koju je potreban sukladno Zakonu o gradnji,
- nakon sklapanja predugovora i/ili ugovora, isplatiti Posredniku Naknadu.
Odredbe prethodnog stavka ovog članka na odgovarajući način se primjenjuju na sve sklopljene Ugovore o posredovanju.
Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s trećom osobom koju je Posrednik pronašao. Ako Nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, Posredniku odgovara za štetu i dužan je nadoknaditi sve učinjene troškove, koji ne mogu biti manji od jedne trećine, niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.
Nalogodavac će odgovarati za štetu ako je postupao prijevarno, ako je zatajio ili dao netočne podatke bitne za poslove posredovanja u cilju okončanja posredovanog posla.
VIII. Posrednička naknada i cjenik
Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina. Sastavni dio ugovora o posredovanju čini važeći cjenik u trenutku sklapanja ugovora o posredovanju s naznačenim datumom i godinom, na temelju kojeg je ugovorena Naknada pri prodaji, kupnji, zamjeni, zakupu i iznajmljivanju nekretnina.
Posredovanje pri prodaji nekretnine:
Naknada za posredovanje pri prodaji nekretnine naplaćuje se od prodavatelja kao Nalogodavca. Naknada iznosi najmanje 1.500,00 EUR, a najviše 6 % od ugovorene kupoprodajne cijene odnosno vrijednosti pravnog posla.
Posredovanje pri kupnji nekretnine:
Naknada za posredovanje pri kupnji nekretnine naplaćuje se od kupca kao Nalogodavca.
Naknada iznosi najmanje 1.500,00 EUR, a najviše 6 % od ugovorene kupoprodajne cijene odnosno vrijednosti pravnog posla.
Najviši ukupni iznos posredničkih naknada koje Posrednik može naplatiti od svih Nalogodavaca s kojima ima sklopljen ugovor o posredovanju za istu nekretninu iznosi 6 % od ugovorene kupoprodajne cijene odnosno vrijednosti pravnog posla. Ako Posrednik za istu nekretninu ima sklopljene ugovore o posredovanju s dva Nalogodavca te je u tim ugovorima ugovoreno da oba Nalogodavca plaćaju posredničku naknadu, ukupan iznos posredničkih naknada ne može biti veći od najvišeg ukupnog iznosa propisanog ovim Cjenikom.
Posredovanje pri zamjeni nekretnine:
Naknada može se naplatiti od obje strane u zamjeni kao Nalogodavaca, pri čemu njezin ukupni iznos ne može biti veći od 6 % vrijednosti pravnog posla. Naknada za svakog Nalogodavca obračunava se prema vrijednosti nekretnine koju je pojedini Nalogodavac stekao zamjenom.
Posredovanje pri iznajmljivanju i davanju nekretnine u zakup:
Naknada naplaćuje se od najmodavca/zakupodavca kao Nalogodavca i iznosi:
- 75 % ugovorene mjesečne najamnine odnosno zakupnine za ugovore kraće od 12 mjeseci,
- 100 % ugovorene mjesečne najamnine odnosno zakupnine za ugovore u trajanju od 12 do 36 mjeseci,
- 150 % ugovorene mjesečne najamnine odnosno zakupnine za ugovore u trajanju duljem od 36 mjeseci.
Posredovanje pri unajmljivanju i zakupu nekretnine:
Naknada naplaćuje se od najmoprimca/zakupnika kao Nalogodavca i iznosi:
- 75 % ugovorene mjesečne najamnine odnosno zakupnine za ugovore kraće od 12 mjeseci,
- 100 % ugovorene mjesečne najamnine odnosno zakupnine za ugovore u trajanju od 12 do 36 mjeseci,
- 150 % ugovorene mjesečne najamnine odnosno zakupnine za ugovore u trajanju duljem od 36 mjeseci.
Posrednik nije u sustavu PDV-a sukladno članku 90. stavku 1. Zakona o PDV-u.
Ugovorena Naknada obuhvaća:
- izvršenje svih radnji Posrednika navedenih u točki VI. Općih uvjeta osim troškova za radnje koji se zasebno iskazuju,
- troškove koordinacije pripreme predugovora i ugovora te javnobilježničke troškove vezane za ovjeru potpisa na ugovoru, izuzev solemnizacije predugovora i ugovora te izrade javnobilježničkog akta.
Ugovorena Naknada ne obuhvaća:
- rješavanje imovinskopravnih odnosa na nekretnini koja je predmet posredovanja,
- uređivanje zemljišnoknjižnog stanja nekretnine koja je predmet posredovanja,
- troškove podmirenja sudskih pristojbi za uknjižbu, predbilježbu i zabilježbu, javnobilježničke nagrade pri ovjeri potpisa na ispravama,
- podmirenje pristojbi za ishodovanje vlasničkog lista, kopije katastarskog plana, identifikacije, prijenos hipoteke radi promjene hipotekarnog dužnika, potvrde i druge isprave u svezi zaključenog pravnog posla kojim se ostvaruje interes Nalogodavca, već je to isključivo njegova obveza, a koje troškove Posrednik može naplatiti u visini stvarnih troškova.
U slučaju obavljanja radnji koje nisu obuhvaćene u točki VI. Općih uvjeta na temelju zahtjeva Nalogodavca, isti je obvezan Posredniku naknaditi i stvarne troškove obavljanja tih radnji.
Ugovoreni iznos dospijeva pri sklapanju glavnog kupoprodajnog ugovora za posredovani pravni posao. Ako je Nalogodavac sklopio predugovor za posredovani pravni posao, obvezuje se isplatiti najmanje 50 % ugovorene posredničke naknade Posredniku. Na nepravovremeno plaćanje naknade obračunava se zakonska zatezna kamata.
Odustanak Nalogodavca ili Treće osobe od sklapanja glavnog ugovora nakon sklapanja predugovora, kao ni raskid ili prestanak glavnog ugovora iz bilo kojeg razloga nakon njegova sklapanja, ne utječu na pravo Posrednika na posredničku naknadu ako je pravo na naknadu već nastalo sukladno ugovoru o posredovanju i ovim Općim uvjetima.
Nalogodavac je dužan platiti Naknadu i kad je s Trećom osobom, na koju mu je ukazao Posrednik i s kojom ga je Posrednik doveo u vezu, zaključio pravni posao različit od onoga za koji se posredovalo, a kojim se postiže ista svrha kao i posredovanim poslom ili je predmet pravnog posla nekretnina koja je predmet posredovanja, pri čemu se Naknada u tom slučaju obračunava u ugovorenom iznosu u odnosu na ukupnu novčano izraženu vrijednost tako zaključenog pravnog posla.
Smatra se da je Posrednik omogućio Nalogodavcu stupanje u vezu s Trećom osobom ako je:
- neposredno odveo ili uputio Nalogodavca u razgledavanje predmetne nekretnine,
- organizirao susret između Nalogodavca i Treće ugovorne osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla,
- Nalogodavcu priopćio ime i prezime, odnosno tvrtku, broj telefona, telefaksa, e-mail adresu Treće osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla ili mu je priopćio točnu lokaciju tražene nekretnine.
Posrednik ima pravo na ugovorenu posredničku naknadu u cijelosti ako Nalogodavac raskine ugovor o posredovanju s namjerom da se Posrednika liši prava na naknadu ili svjesno ošteti ili u situaciji kada je Posrednik posredovao sukladno odredbama, a Nalogodavac potajno zaključio ugovor s osobom s kojom ga je Posrednik doveo u vezu.
Posrednik ima pravo na ugovorenu posredničku naknadu u cijelosti i u slučaju kada pravni posao (uključujući, ali ne ograničavajući se na kupoprodajni ugovor, predugovor, ugovor o prijenosu vlasništva i/ili s ciljem prijenosa vlasništva poput ugovora o zamjeni, ulaganju nekretnine/a kao stvarnog uloga, prijenos poslovnih udjela s ciljem stjecanja vlasništva nekretnine) zaključi, osim Nalogodavca, s Nalogodavcem povezana osoba, odnosno bilo koja pravna ili fizička osoba koja je s Nalogodavcem povezana u smislu vlasničkih, poslovnih, obiteljskih, osobnih, upravljačkih, ugovornih ili bilo kojih drugih stvarnih ili pravnih veza, uključujući, ali ne ograničavajući se na: društva kćeri, sestrinska društva, povezana društva u skladu sa Zakonom o trgovačkim društvima, članove uprave, stvarne vlasnike, članove obitelji (bračne i izvanbračne partnere, djecu, roditelje, braću, sestre i dr.), punomoćnike, zakonske zastupnike, opunomoćenike i druge osobe koje djeluju u ime ili za račun Nalogodavca.
Pravo na ugovorenu posredničku naknadu u cijelosti postoji i u slučaju da je pravni posao sklopljen s osobom (pravnom ili fizičkom) s kojom je Posrednik doveo u vezu Nalogodavca, neovisno o tome tko formalno sklapa pravni posao, ako postoji faktična, pravna ili ekonomska povezanost s Nalogodavcem, a što uključuje i slučajeve prikrivenog pravnog posla, posrednog stjecanja ili korištenja trećih osoba za realizaciju posla.
IX. Anonimni Nalogodavac
Kada Posrednik obavlja poslove posredovanja za Nalogodavca koji želi ostati nepoznat, Posrednik nema obvezu niti je dužan Trećoj osobi koja bi s Nalogodavcem željela sklopiti pravni posao, otkriti identitet Nalogodavaca sve do sklapanja pravnog posla.
U slučaju iz prethodnog stavka Posrednik i Treća osoba sklopit će Ugovor o tajnosti podataka.
X. Prijenos poslovnih udjela
Sve odredbe ovih Općih uvjeta na odgovarajući način se primjenjuju na situacije kada posredovanjem Posrednika dođe do kupoprodaje odnosno prijenosa poslovnih udjela pravne osobe Nalogodavca na Treću osobu ili Nalogodavac stekne poslovne udjele pravne osobe, a koja je pravna osoba vlasnik nekretnine koja je predmetom posredovanja.
U slučaju iz prethodnog stavka Naknada se obračunava od vrijednosti pravnog posla kojim se prenose poslovni udjeli.
XI. Podnošenje prigovora
Nalogodavac ima pravo podnijeti prigovor u vezi s pružanjem usluga, prigovor na kakvoću pružene usluge te prigovor zbog povrede odredaba ugovora o posredovanju.
Prigovor iz prethodnog stavka ovih Općih uvjeta Nalogodavac podnosi isključivo u pisanom obliku na adresu Maršala Tita 75/1, 51410 Opatija, ili e-mail: goran@croatianrealestate.eu. Nakon zaprimanja prigovora se provodi postupak rješavanja prigovora. Prigovor mora sadržavati činjenice i dokaze na kojima se temelji.
Posrednik će nastojati sve sporove povodom prigovora s Nalogodavcima kao potrošačima riješiti mirnim i izvansudskim putem. Posrednik je obvezan dostaviti pisani odgovor Nalogodavcu o utemeljenosti podnesenog prigovora iz prethodnih stavaka ovih Općih uvjeta u roku od najviše 15 dana od dana podnošenja prigovora.
XII. Završne odredbe
Sve odredbe Općih uvjeta na odgovarajući način se primjenjuju kako na Ugovore o posredovanju pri kupoprodaji nekretnine tako i na Ugovore o posredovanju pri najmu ili zakupu nekretnine.
Za sve što izričito nije utvrđeno ovim Općim uvjetima primjenjivat će se Zakon o posredovanju u prometu nekretnina i Zakon o obveznim odnosima. Eventualne nastale sporove, ugovorne strane nastojat će riješiti mirnim putem, a u protivnom nadležan je stvarno nadležni sud u Rijeci.
Manabu, obrt za usluge
Vl. Goran Božić
OIB: 56994684581
Adresa: Maršala Tita 75/1, 51410 Opatija
Registarski broj upisa u registar posrednika: 91/2024
Osiguravajuće društvo: ADRIATIC osiguranje d.d.
Opći uvjeti primjenjuju se od 7. srpnja 2026. godine.